长期以来，我校各住宅小区物业服务费、机动车停放服务费收费标准较低，服务水平不高，不能满足教职工的期望和需求，也与学校事业发展不相适应。为改善住宅小区物业服务和机动车停放服务质量和水平，提升教职工的归属感和满意度，住房管理处、后勤保障部在充分调研的基础上，结合省市有关物业收费法规政策和我校住宅小区现状，制定了《兰州大学住宅小区物业管理办法》《兰州大学住宅小区机动车停放管理办法》，已经2019年6月26日校长办公会议审议通过并印发。办法规定，从2019年10月1日起，各住宅小区物业服务费、机动车停放服务费收费标准执行政府指导价。为使广大教职工更好的了解调整各住宅小区物业服务费、机动车停放服务费收费标准的有关情况，根据相关法律法规，结合学校住宅小区物业管理服务和机动车停放管理实际，现将调整各住宅小区物业服务费、机动车停放服务费收费标准事宜说明如下。

       一、调整各住宅小区物业服务费、机动车停放服务费收费标准的必要性

       （一）我校各住宅小区基础设施条件普遍较差，房屋老旧，物业服务保障难度大。据后勤保障部统计，近三年物业费收支严重不平衡，每年超支约400余万元，目前物业收费标准无法维持住宅小区的日常运转需求，物业服务水平也处于底端。

年度	收入（万元）	支出（万元）	结余（万元）
2016	235.60	688.99	-453.39
2017	295.78	767.37	-471.59
2018	241.58	673.13	-431.55

       （二）各级财政政策已不允许单位事业经费用于产权属于个人的职工住宅物业服务，学校在住宅小区物业服务与修缮上的暗补不可持续。

       （三）随着社会的不断进步，教职工对物业服务能力的要求越来越高，多样化和个性化需求成为普遍现象，现有物业费、停车费标准下的物业服务已远不能满足教职工需求。

       （四）各住宅小区由于住房交易，居住了部分校外人员，在物业费亏空状态下享受到学校对教职工的隐形福利，侵占了学校和职工的实际利益。

       （五）低收费带来的物业服务人员的底薪酬，以及住宅小区共用部位、共用设施及安保、消防等设施的投入不足，严重制约我校各校区物业服务的标准化、规范化、专业化。

       二、调整前住宅小区物业服务费、机动车停放服务费收费基本情况

       调整前住宅小区物业服务费依据《兰州大学教职工住宅物业管理服务内容与标准》（校后勤字〔2003〕02号），按照0.2元/月·㎡收取。

       机动车停放服务费依据校财经领导小组〔2012〕3号及校财经领导小组〔2015〕4号会议纪要精神，露天停车位停车费教职工包年按照700元收取，临时停车按照“半小时内免费；首小时以内按次收费每次2元（全天）；超过1小时白天从早7时至晚24时实行计时收费每小时增加1元，夜间晚24时至次日早7时实行计时收费每小时增加2元；全天收费最高为30元整”。

       三、调整后住宅小区物业服务费、机动车停放服务费收费标准

       从2019年10月1日起，我校各住宅小区物业服务费、机动车停放服务费收费标准实行政府指导价。

       物业服务费收费标准依据《兰州市物价局兰州市住房保障和房产管理局关于印发兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准的通知》（兰价办发〔2017〕79号），执行兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准一星级收费标准，即无电梯多层住宅0.4元/月·m²; 带电梯高层住宅1.2元/月·m²(带电梯住宅第1层或未设置电梯出入口的楼层0.4元/月·m²),同时执行装修期间各项收费标准。

       机动车停放服务费收费标准依据《兰州市住宅小区机动车停放服务收费管理办法》（兰价办发〔2017〕165号），执行兰州市住宅小区机动车停放服务收费标准（城关区、七里河区）。

车位类别	车型类别	计费方式	收费标准
露天停车位	小型汽车：载客9座以下(含)载重3吨以下(含)	业主包月	150元/月
		临时停车	2小时以内每次3.00元，从第3小时起每小时增加1.00元，连续停放24小时累计收费不超过13.00元；临时停车半小时内不收费，不足1小时按1小时计算，超过24小时重新计时累计计费。
	9座以上乘座车	业主包月	200元/月
		临时停车	2小时以内每次4.00元，从第3小时起每小时增加1.00元，连续停放24小时累计收费不超过18.00元；临时停车半小时内不收费，不足1小时按1小时计算，超过24小时重新计时累计计费。
地下车库平面车位			住户获得车位使用权已一次性缴纳车位使用权转让费的，按月缴纳停车服务费用60元/月。

       四、调整各住宅小区物业服务费、机动车停放服务费收费标准的依据

       《兰州市物业服务收费管理实施办法》（兰价办发〔2014〕210号）规定“物业服务收费根据物业服务内容和服务类型的不同，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅实行包干制的物业服务收费实行政府指导价”，“实行政府指导价的物业服务收费，由开发建设单位、业主（业主委员会）等，根据物业服务特点、服务要求、服务项目，拟定服务等级、服务标准，结合物业服务的实际情况，在政府价格主管部门会同物业管理行政主管部门规定的基准价及其浮动幅度内与物业服务企业协商或通过招投标确定收费标准，并在物业服务合同中约定”。物业服务费收费标准依据《兰州市物价局 兰州市住房保障和房产管理局关于印发兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准的通知》（兰价办发〔2017〕79号）。

       《兰州市机动车停放服务收费管理办法》（兰价办发〔2017〕165号）第二十二条规定“辖区内不具备协商议价条件的住宅小区应统一执行政府制定的机动车停放服务收费标准，原则上不单独审批”。“具备协商议价条件是指住宅小区已成立业主委员会，或者未成立业主委员会但经多数业主同意，能够与经营管理者对机动车停放服务收费协商一致。已成立业主委员会但不能与经营管理者对机动车停放服务收费协商一致的，视为不具备协商议价条件”。机动车停放服务收费标准依据《兰州市住宅小区机动车停放服务收费标准（城关区、七里河区）》。

       五、调整物业服务费、机动车停放服务费收费标准的程序

       2019年4月15日，学校组织召开《兰州大学住宅小区物业管理办法》《兰州大学住宅小区机动车停放管理办法》两个管理办法的意见征求会议，学校相关职能部门负责人及部分学院、直属单位的职工代表参加了会议，参会人员对两个办法进行了充分讨论。2019年6月13日，校工会组织召开第八届教代会第二次执委会，参会委员就两个办法进行了充分讨论，通过表决全票通过了两个办法。2019年6月26日，两个办法经校长办公会审议通过。2019年7月8日，学校印发两个办法。

       《兰州大学住宅小区物业管理办法》第九条规定“在业主委员会成立之前，我校各住宅小区物业服务收费实行政府指导价，由学校后勤部门或选聘社会物业服务单位实施物业管理服务，暂执行《兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准》一星级物业服务和收费标准。在业主委员会成立之后，由业主委员会和物业服务单位协商决定物业服务标准和收费标准，报请物价部门批准后实施。”

       《兰州大学住宅小区机动车停放管理办法》第十三条规定“机动车停放服务收费实行政府定价，收费标准统一按照《兰州市住宅小区机动车停放服务收费管理办法》（兰价办发〔2017〕165号）执行。如今后政府定价进行调整，我校各住宅小区机动车停放服务收费标准相应调整。”

       六、收费标准调整后提高服务水平和质量的相应措施

       （一）后勤保障部对照《兰州市物业服务收费管理实施办法》《兰州市普通住宅物业服务星级标准》《兰州市住宅小区机动车停放服务收费管理办法》，严格执行《兰州大学住宅小区物业管理办法》《兰州大学住宅小区机动车辆停放管理办法》，切实提升服务水平和服务质量，提升教职工的满意度。

       （二）物业服务收费及支出各住宅小区单独设立账户，加强收费支出管理，实现专款专用，并每年对资金支出情况分住宅小区进行公示。

       （三）根据兰州市物业管理收费有关规定，露天停车位收费、临时停车收费的40%及住宅小区内经营性用房的租赁收入，纳入住宅小区内部维修资金，用于住宅小区内大型维修支出。

       （四）完成各住宅小区楼长、单元长推选工作，鼓励楼长、单元长共同参与到物业服务监督中，形成教职工监督、住房管理处监督、后勤保障部内部监督的多方监督机制。

       （五）调研论证住宅小区物业社会化途径，积极创造条件推动业主委员会的成立，选聘社会物业服务单位参与各住宅小区物业管理服务，稳步推进住宅小区物业社会化。