第一章  总则

第一条 为规范住宅小区物业管理与服务，维护住户、物业使用人和物业服务单位的合法权益，为住户提供安全整洁、文明和谐的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》和《甘肃省物业管理办法》《兰州市物业管理条例》《兰州市物业服务收费管理实施办法》规定，结合学校住宅小区实际情况，制定本办法。

第二条 我校住宅小区物业管理特指在业主委员会成立之前由学校相关部门代行业主职责，通过校内物业服务部门或选聘社会物业服务企业，按照物业合同约定的方式，对住宅小区居住环境实施的一系列服务性的管理活动。

第三条 本办法所称住宅小区包括城关校区西区、城关校区东区、一分部、二分部、三分部等住宅小区。

第二章  运行模式、监督管理

第四条 在业主委员会成立之前，学校委托住房管理处代表住户对物业服务单位的服务履行监管职责，业主委员会成立后由业主自主管理，逐步实现住宅小区物业服务社会化。

第五条 在本办法规定的框架内，住房管理处承担以下职责：

（一）代表学校和住户选聘住宅小区物业服务单位，制定管控目标，并签订物业服务合同（合同每年签订一次）。

（二）结合省市有关物业管理规定，制定各住宅小区物业服务标准。

（三）对物业服务单位的物业服务活动进行监督、检查，了解住户意见和建议，督促物业服务单位对物业服务进行规范。

（四）为物业服务单位提供服务用房，以保证物业管理顺利实施。

（五）为物业服务单位提供准确住户信息。

（六）安排新住户入住时，及时通知住户到物业服务单位办理物业注册登记和装修审批手续。

（七）负责协调辖区街道办事处、社区对各住宅小区物业管理工作进行指导、协助和监督。

第六条 在业主委员会成立之前，选聘社会物业服务企业应按照学校有关规定通过招标投标方式进行。在业主委员会成立之后，由业主委员会选择确定物业服务单位。

第七条 物业服务合同应当对管理服务事项、服务标准、服务质量、物业服务收费、双方的权利义务、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第八条 各住宅小区成立住户监督小组，小组成员由各住宅小区楼长担任，住户监督小组每半年对物业服务单位的服务工作进行监督和评价，将结果反馈给物业服务单位，物业服务单位应对所提问题认真分析，及时答复，并制定整改方案，予以落实。

 

第三章  物业服务收费与支出

第九条 在业主委员会成立之前，我校各住宅小区物业服务收费实行政府指导价，由学校后勤部门或选聘社会物业服务单位实施物业管理服务，暂执行《兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准》一星级物业服务和收费标准。在业主委员会成立之后，由业主委员会和物业服务单位协商决定物业服务标准和收费标准，报请物价部门批准后实施。

第十条 物业服务单位根据合同约定可以对住宅小区内共用部位、共用设施设备以及经营性用房进行经营，收益归入物业服务费。

第十一条 各住宅小区物业服务相互独立，物业服务单位应按照规定建立每个住宅小区的收支台账，住房管理处监督。物业服务不达标的，住房管理处应根据实际情况核减物业付费。

第十二条 物业服务费用支出一般包括管理及服务人员的工资、一般性公共设施的日常运行维修保养费、设施更新费、物业设备购置费、绿化维护费、清洁卫生费、垃圾清运费、秩序维护费等。

第十三条 物业服务单位每年至少向全体住户公布一次住宅小区内物业费收支使用情况，听取住户的意见并接受住户监督小组和住户的质询。

第十四条 住户室内维修实行有偿服务，物业服务单位应制定特约服务收费标准，并在所在住宅小区进行公示。

第十五条 住户未入住或入住后不使用、连续超过六个月的房屋，住户应书面提出申请，经物业服务单位登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费按收费标准的70%缴纳。

第十六条 住户应按时足额缴纳物业服务费，逾期不缴纳的，物业服务单位应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务单位可以采取必要措施依法追缴。

第四章  物业管理服务

第十七条 物业服务单位应严格按照收费标准对应的服务标准和合同中约定的质量标准开展物业服务工作，并向住户公布所服务的内容、项目、收费标准、维修响应时间、报修电话等。

第十八条 物业服务单位应遵守下列规定：

（一）符合国家、甘肃省和兰州市规定的技术标准、规范。

（二）及时向住户告知安全合理使用物业的注意事项。

（三）定期听取住户的意见和建议，改进和完善服务。

（四）协助公安机关做好物业管理区域内的秩序维护工作。

（五）接受住户、物业监督部门和社区的监督指导，配合做好相关工作。

（六）从事物业服务活动的社会企业，应当按照国家规定取得物业服务企业资质证书，并在资质证书许可范围内承接物业服务。

（七）从事物业管理的人员，应当按照国家规定取得职业资格证书。

第十九条 各住宅小区为物业服务单位的责任管区，对发生在本管区内的任何违反本管理办法及省、市物业管理办法的行为，物业服务单位有权利和责任制止。

第二十条 物业服务单位未经物业监督部门同意不得擅自在物业管理区域内进行下列活动：

（一）改变物业共用部位、共用设施设备规划用途；

（二）设置营业摊点；

（三）许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事广告宣传、经营活动；

（四）向住户指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料；

（五）其他与物业服务无关的活动。

第五章  物业使用与维护

第二十一条 住宅小区住户的个人利益必须服从全体住户的公共利益，自觉遵守住户文明公约，接受物业服务单位的管理。

第二十二条 住户在使用物业时应当依照有利于使用安全、团结互助和公平合理的原则，正确处理用水、排水、通行、通风、采光、管线铺设和建筑维修、有害物质排放等方面的相邻关系。

第二十三条 住户转让或者出租住房时，转让人或者出租人应当自转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，将转让或者出租的有关情况书面告知物业服务单位。

第二十四条 物业使用中禁止下列行为：

（一）未经学校许可将住宅改变为经营性用房（含开办网店、便利店、“小饭桌”、货物仓库、公司等），或将房屋用于群租；

（二）损坏、拆改房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；

（三）在公共楼道内堆放杂物，侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途；

（四）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

（五）损害各种管道设施，占用、堵塞、封闭管道设施影响公共安全；

（六）存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质；

（七）违法搭建、改建建筑物、构筑物，违法挖掘房屋地下空间；

（八）擅自占用绿地种花种菜，损毁树木、绿化设施；

（九）随意倾倒或者抛弃垃圾、污水和杂物，往楼下抛弃物品；

（十）排放超过规定标准的噪声；

（十一）损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地；

（十二）违反规定饲养动物，影响物业管理区域的卫生和居民的正常生活；

（十三）从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。

对违反前款规定的行为，其他住户和物业服务单位有权监督，并应予以劝阻、制止。劝阻、制止无效的，物业服务单位及时报告学校有关部门及政府执法部门，情节严重的依法追究法律责任。

第二十五条 住户装饰装修房屋，应当事先在物业服务单位登记备案，接受物业服务单位的监督。房屋装饰装修不得破坏房屋建筑结构和外墙装饰，遵守有关规定或者管理规约。

第二十六条 对住户私搭乱建，危及公共利益和他人合法权益者，由物业服务单位及时制止。违章建筑在学校相关部门的配合下，会同政府执法部门依法拆除，费用由责任人或不予配合的住户承担。

第二十七条 物业管理区域内的机动车停车场（库），应当首先满足所在住宅小区住户的使用需要。物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第六章  附则

第二十八条 本办法未明确事项，按《兰州市物业管理条例》《兰州市物业服务收费管理实施办法》相关规定执行。

第二十九条 本办法由住房管理处负责解释。

第三十条 本办法自2019年10月1日起实施，《兰州大学教职工住宅小区管理规定（试行）》（校后勤字〔2005〕4号）、《兰州大学物业管理办法（修订）》（校后勤〔2017〕1号）同时废止。